Sulit untuk tidak
menilai Pemerintah Provinsi DKI Jakarta bersalah lantaran memberikan izin
membangun di bantaran krukut. Warga penghuni bantaran kali krukut tak sedikit
yang punya ide dan memiliki izin mendirikan bangunan. Rumah mereka pun teraliri
listrik PLN. Mereka juga rutin membayar berbagai iuran daerah.
Hal ini
dimanfaatkan oleh sekelompok orang untuk meraih keuntungan dengan cara
melanggar perturan negara demi membuka bisnis mereka, bahkan yang sangat
disayangkan terjadinya reklamasi terhadap sungai dan pengalihan fungsi tanah
resapan menjadi pemukiman atau area bisnis, dampaknya tentu saja sangat besar.
Bahkan ada isu yang menyebutkan kalo disalah satu daerah dijakarta sungai yang
dulu lebarnya 20m direklamasi menjadi 3m, Maka jangan heran kalau hujan sedikit
saja terjadi banjir, selain itu banyak oknum yang melanggar ijin sebagai
contohnya adalah di daerah kemang dimana disana lahan resapan telah berganti
menjadi lahan beton dengan gedung-gedung tinggi yang memakai mahkota bagaikan
raja.
Pengertian GSB (garis sepadan bangunan)
GSB – Garis Sempadan Bangunan
penjelasan mengenai
arti, maksud, definisi serta cara menentukan gsb atau garis sempadan bangunan.
GSB atau Garis Sempadan Bangunan, dibuat supaya
setiap orang tak semaunya membangun sebuah bangunan. Selain itu GSB
tersebut nantinya juga bergunan untuk terciptanya pemukiman yang nyaman, rapi
dan aman.
Membangun rumah
bagaikan kita akan menyeberang sebuah jalan. Anda harus lihat kekiri dan
kekanan terlebih dahulu agar selamat sampai ke seberan. Begitu juga dalam hal
membangun rumah, banyak aspek yang perlu Ada perhatikan supaya nyaman
untuk dihuni.
Aspek tersebut dapat
berupa persyaratan teknis serta administratif yang sesuai dengan fungsi sebuah
rumah sebagai hunian. Segala persyaratan tersebut sudah tertuang dalam aturan
mengenai tata bangunan serta lingkungan yang telah ditetapkan pemerintah atau
pemerintah daerah. Dengan banyaknya persyaratan yang musti dipenuhi oleh
masyarakat yang hendak membangu, kadan membuat orang memilih untuk mengabaikan
peraturan tersebut, juga termasuk aturan tentang Garis
Sempadan Bangunan atau GSB.
Di dalam Pasal 13
Undang-undang No. 28 Th 2002 mengenai Bangunan Gedung telah menyebutkan
bahwasanya sebuah bangunan haruslah memiliki berbagai persyaratan jarak bebas
bangunan yg di dalamnya meliputi GSB serta jarak antar bangunan. Selain itu
juga dalam membangun sebuah rumah, perlu sudah mendapatkan standarisasi dari
pihak pemerintah yg tercantum dalam SNI No. 03-1728-1989. Standar tersebut
isinya mengatur setiap orang yang akan mendirikan bangunan haruslah memenuhi
berbagai persyaratan lingkungan di sekitar bangunan, di antaranya adalah
larangan utk membangun di luar
batas GSB.
GSB
Pengertian GSB
Dalam penjelasan di
Pasal 13 Undang-undang No. 28 Thn 2002, Garis Sempadan Bangunan atau GSB
tersebut memiliki arti sebuah garis yg membataskan jarak bebas minimum dari
sisi terluar sebuah massa bangunan thdp batas lahan yg dikuasai. Pengertian ini
dapat disimpulkan bahwa GSB ialah batas
bangunan yg diperbolehkan untuk dibangun rumah atau gedung.
Patokan serta
batasan untuk cara mengukur luas GSB
(Garis Sempadan Bangunan) ialah as atau garis tengah jalan, tepi pantai, tepi
sungai, rel kereta api, dan/atau juga jaringan tegangan tinggi. Hingga kalau
sebuah rumah kebetulan berada di pinggir sebuah jalan, maka garis sempadannya
diukur dari garis tengah jalan tersebut sampai sisi terluar dari bangunan di
tanah yang dikuasai si pemilik.
Untuk faktor yang menentukan GSB ialah letak atau tempat dari
lokasi bangunan tersebut berdiri. Rumah yang letaknya di pinggiran jalan,
GSB-nya ditentukan oleh fungsi serta kelas jalan. Untuk lingkungan pemukiman
standardnya ialah berkisar antara 3 sampai dengan 5 m.
Pandangan tentang
sisi bangunan terluar masih rancu oleh masyarakat. Beberapa menyebutkan bahwa
sisi bangunan terluar ialah pagar rumah itu sendiri. Tapi sebenarnya adalah
dari sisi luar fisik bangunan itu sendiri dengan komposisi lengkap dimulai dari
sloof, pondasi, pasangan bata, jendela, pintu, atap dan plafond.
Kalau melakukan
renovasi sebuah rumah, menambah bangunan melewati batasGSB atau Garis Sempadan Bangunan masih ditolerir.
Tetapi tak boleh juga dengan semrono melakukannya. Terdapat beberapa hal yang
ditolerir yang masih dapat dibenarkan. Toleransi ini berlaku bagi bangunan
sifatnya struktur, dan bukan bangunan ruang. Contohnya adalah elemen pergola
yang berfungsi sebagai penyangga atap carport. Tetapi dalam membuat pergola
tersebut juga tidak boleh sesuka Anda. Atap pergola itu tidak diperbolehkan
menjorok ke lahan atau keluar pagar. Dan satu lagi, jika Anda merubah fungsi
carport itu sendiri dengan ruang tidur atau gudang misalnya, maka Anda akan
dikenakan sangsi oleh pemerintah.
GSB Bagi Segi Keamanan dan Estetika
Undang-undang serta peraturan mengenai GSB ini dibuat agar
pemukiman disekitar rumah jadi teratur dan aman. Bisa Anda bayangkan kalau
pemukiman rumah bisa menjadi semrawut disebabkan para penghuninya yang
sesukanya dalam membangun dan mengembangkan rumah. Penghuninya dengan sesuka
hati mengembangkan rumah serta memaksimalkan lahan disekitarnya. Seperti
membuat kamar baru atau ruangan lainnya melewati batas GSB hingga terlalu dekat
dengan pagar. Dan ada penghuni yang membuat jalan menuju carport melebih batas
pagar, sampai melewati batas jalan walau sedikit. Hasilnya sebuah pemukiman
akan tidak sedap untuk dipandang, serta semrawut.
Selain dari faktor
estetika, GSB ini dibuat juga untk kepentingan kemanan para pengendara
kendaraan bermotor atau sepeda yang depan sebuah rumah. Apabila Sebuah rumah
berada di simpang jalan atau biasa desebut rumah hook, rumah seperti ini
membuat jalan akan rawan dengan kecelakaan. Kecelakan tersebut terjadi
dikarenakan sipengendara tak melihat pengendara lain dari arah yang berlawanan
berlawanan. Jarak lepas bebas pandang sipengendara akan terganggu, sebab akan
tertutup oleh bangunan di hook tersebut yang terlalu menjorok keluar batas GSB.
Untuk bangunan yang
di persimpangan sebuah jalan, ada dua
ketentuan GSB, yaitu dari sisi muka
bangunan tersebut serta dari samping bangunan itu. Ini sering dilupakan atau
sengaja dilupakan oleh pemilik rumah. Mereka akan membangun berdasarkan satu
GSB saja. Beberapa orang dengan sengaja merapatkan bangunannya salah satu sisi
batas lahan, hingga melewati
GSB samping.
Perlu Anda ketahui bahwa sebenarnya tidak hanya rumah yang berada di simpang
jalan yang memiliki ketentuan GSB samping. Tapi semua rumah harus memiliki
GSB (
Garis
Sempadan Bangunan) dan samping.
Menurut Putusan
Menteri Pekerjaan Umum Nomor. 441 Th 1998 mengenai Pesyaratan Teknis Bangunan,
GSB dari belakang dan samping bangunan juga perlu diperhatikan. Terdapat
beberapa persyaratan dalam memenuhi GSB samping dan belakang. Persyaratan
tersebut ialah:
- Struktur serta pondasi
bangunan terluar haruslah berjarak paling kurang 10 cm ke arah dalam di
hitung dari batas terluar lahan yang dikuasai.
- Untuk renovasi ataupun
perbaikan bangunan yang pada mulanya menggunakan dinding pembatas bersama
dgn bangunan yang ada di sebelahnya, harus membuat dinding batas baru
tepat disebelah dinding pembatas yang sudah ada.
- Sisi dinding paling luar
tidak dibolehkan melewati batas dari pekarangan. Contohnya pagar.
- Untuk bangunan hunian rumah
tinggal yang rapat, tidak ada jarak untuk bebas samping, tapi jarak
bebas belakang harus minimal 1/2 dari panjang GSB muka.
Selain perhitungan
GSB, dalam pembangunan sebuah rumah juga perlu diperhatikan faktor estetika
yang berhubungan dengan peletakan elemen struktur. Penerapan bukaan jendela dlm
bentuk apapun pd dinding batas dari pekarangan adalah tidak diperbolehkan, juga
termasuk pemasangan elemen glass block.
Pastilah setiap
aturan mempunyai sanksi bagi pelanggarnya. Begitu juga dengan peraturan GSB ini. Berdasarkan Undang-undang
Nomor 28 Th 2002 mengenai Bangunan Gedung, untuk sanksi administratif-nya akan
dikenakan pada pemilik bangunan. Sanksi itu berupa peringatan pembatasan
kegiatan pembangunan, sangsi tertulis, penghentian pelaksanaan pembangunan
sementara waktu, pencabutan dari izin membuat bangunan sampai perintah untuk
pembongkaran paksa bagi bangunan tersebut.
Pasal tentang pelanggaran izin membangun
Setiap bangunan
gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai
dengan fungsi bangunan gedung (Pasal 7 ayat [1]
UUBG). Persyaratan administratif bangunan gedung meliputi persyaratan
status hak atas tanah, status kepemilikan bangunan gedung, dan izin mendirikan bangunan (Pasal 7 ayat [2] UUBG).
Pembangunan suatu
gedung (rumah) dapat dilaksanakan setelah rencana teknis bangunan gedung
disetujui oleh Pemerintah Daerah dalam bentuk izin mendirikan bangunan (Pasal 35 ayat [4] UUBG). Memiliki IMB merupakan
kewajiban dari pemilik bangunan gedung (Pasal 40
ayat [2] huruf b UUBG).
a. tanda bukti status kepemilikan hak atas tanah atau tanda
bukti perjanjian pemanfaatan tanah;
b. data pemilik bangunan gedung;
c. rencana teknis bangunan gedung; dan
d. hasil analisis mengenai dampak lingkungan bagi bangunan
gedung yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan.
Untuk wilayah DKI
Jakarta, mengenai IMB diatur dalam Pergub DKI
Jakarta No. 85 Tahun 2006 tentang Pelayanan Penerbitan Perizinan Bangunan (“Pergub
85/2006”). Berdasarkan Pasal 3 ayat (2) Pergub
85/2006, pemberian IMB diterbitkan berdasarkan Permohonan Izin
Mendirikan Bangunan-Penggunaan Bangunan yang disampaikan melalui Seksi Dinas
Kecamatan atau Suku Dinas. Selanjutnya, IMB diterbitkan oleh Seksi Dinas
Kecamatan atau Suku Dinas atau Dinas (Pasal 3
ayat [3] Pergub 85/2006). Dinas yang dimaksud adalah Dinas Penataan dan
Pengawasan Bangunan Provinsi DKI Jakarta.
Bagaimana jika
pemilik rumah tidak memenuhi kewajiban persyaratan pembangunan rumah termasuk
memiliki IMB? Pemilik rumah dalam hal ini dapat dikenai sanksi administratif
dikenakan sanksi penghentian sementara sampai dengan diperolehnya izin
mendirikan bangunan gedung (Pasal 115 ayat [1]
PP 36/2005). Pemilik bangunan gedung yang tidak memiliki izin mendirikan
bangunan gedung dikenakan sanksi perintah pembongkaran (Pasal 115 ayat [2] PP 36/2005). Selain sanksi administratif,
pemilik bangunan juga dapat dikenakan sanksi berupa denda paling banyak 10%
dari nilai bangunan yang sedang atau telah dibangun (Pasal 45 ayat [2] UUBG).
Kemudian, bagaimana
jika bangunan tersebut sudah terlanjur berdiri tetapi belum memiliki IMB?
Berdasarkan Pasal 48 ayat (3) UUBG
disebutkan bahwa:
“Bangunan gedung yang
telah berdiri, tetapi belum memiliki izin mendirikan bangunan pada saat
undang-undang ini diberlakukan, untuk memperoleh izin mendirikan bangunan harus
mendapatkan sertifikat laik fungsi berdasarkan ketentuan undang-undang ini.”
Jadi, kewajiban
untuk melengkapi setiap pembangunan rumah dengan IMB berlaku kepada setiap
orang, dan tidak ada pengecualian tertentu untuk penduduk asli Jakarta
sekalipun. Memang dalam pratiknya, pelaksanaan kewajiban untuk melengkapi
pembangunan rumah dengan IMB berkaitan dengan kesadaran hukum masyarakat dan
juga penegakan hukum dari pihak pemerintah daerah.
Contoh permasalahan
penyerobotan
bantaran kali krukut terus terjadi. Pemerintah membiarkan tanah negara
diserobot, bahkan dimiliki secara pribadi. Tak sedikit warga yang memegang
sertifikat hak milik (SHM) atas sepetak tanah di bantaran yang dikeluarkan oleh
Badan Pertanahan Nasional. Kondisi diperparah dengan pemberian izin mendirikan
bangunan (IMB) kepada pemegang sertifikat tanah bantaran.
Bahkan salah satu
pusat perbelanjaan yang ada dikawasan kemang yang berposisi di pinggir kali
krukut pun ikut menyerobot garis sepadan sungai selebar 10m, sehingga potensi
banjir dikawasan kemang pun tak terhindarkan.
